Vous avez l’intention de renégocier le taux d’intérêt de votre crédit immobilier ou prêt immobilier pour faire des économies sur son coût global. Quels sont les principaux points qui doivent faire l’objet d’une étude approfondie avant de demander à votre Banque la renégociation du taux de votre crédit immobilier ou prêt immobilier ? Comment vérifier que l’opération de renégociation présente un avantage financier certain ?
Intérêt financier à renégocier votre crédit ou prêt immobilier ?
Plusieurs éléments doivent être pris en compte pour savoir si vous avez un intérêt à renégocier votre crédit immobilier ou prêt immobilier :
- la durée restante de remboursement du crédit ou prêt
Elle doit être supérieure à la durée écoulée car l’opération n’est réellement intéressante que lorsqu’elle est réalisée durant les premières années.
En effet, le remboursement d’un crédit ou prêt immobilier amortissable comprend deux phases. Pendant la première, une part plus importante d’intérêts que de capital est remboursée, puis la part d’intérêts diminue et celle du capital augmente.
Pour vérifier, il suffit de consulter le tableau d’amortissement annexé à votre offre de crédit ou prêt. Pour les crédits ou prêts à taux fixe, ledit tableau détaille, pour chaque échéance, la répartition du remboursement entre le capital, les intérêts et la prime d’assurance.
- le montant du capital restant dû
Il doit être suffisamment élevé.
- la différence entre le taux actuel et le nouveau taux
Elle doit être d’au moins 1 point voire de 1,5 point (par exemple, de 2,50% à 1,50%).
- le montant des frais accessoires à l’opération
Frais à payer lors de la renégociation de votre crédit ou prêt immobilier ?
En cas de renégociation de votre crédit ou prêt immobilier, vous pourriez devoir payer plusieurs types de frais :
- des frais de dossier ou frais d’avenant au contrat
La Banque peut les facturer en contrepartie de l’étude de votre demande et du montage du crédit ou prêt.
- les frais de garanties (hypothèque, caution…)
La modification du taux d’intérêt et/ou de la durée de remboursement doivent faire l’objet d’une publicité foncière si votre crédit ou prêt est garanti par une hypothèque.
Si vous décidez de renégocier votre crédit ou prêt auprès d’un autre établissement (on parle alors de rachat de crédit ou prêt), vous pourriez avoir à payer des frais de mainlevée d’hypothèque (pour l’emprunt d’origine racheté) et de constitution d’une nouvelle garantie hypothécaire (pour le nouveau crédit ou prêt).
- si vous décidez de renégocier auprès d’un autre établissement, votre ancienne Banque peut également exiger le paiement d’une indemnité de remboursement anticipé.
Cette indemnité ne peut dépasser six mois d’intérêts (au taux moyen du crédit ou prêt) et 3% du capital restant dû. Elle doit être prévue dans votre offre de crédit ou prêt.
A noter : pour savoir si la renégociation de votre crédit ou prêt immobilier présente un intérêt financier, vous devez donc prendre en compte, dans votre calcul, l’ensemble de ces frais.
Que comparer pour savoir si vous avez un intérêt financier à renégocier votre crédit ou prêt immobilier ?
Vous devez comparer le coût total du crédit ou prêt immobilier en cours, calculé sur la durée restante de remboursement (donc, pour une mensualité fixe, son montant multiplié par le nombre d’échéances), au coût total de l’opération de renégociation, comprenant :
- le capital, les intérêts, l’assurance, les frais de dossier et de garantie,
- en cas de rachat par une autre Banque, il faut rajouter, sauf exception, une indemnité de remboursement anticipé et des frais liés aux garanties prises sur votre ancien crédit ou prêt.
Votre banquier est-il obligé d’accepter une renégociation de votre taux ?
Si les taux d’intérêt ont baissé depuis la signature de votre contrat de crédit ou prêt immobilier, votre Banque peut refuser de renégocier le taux d’intérêt de votre crédit ou prêt immobilier. Dans ce cas, il ne faut pas hésiter à faire jouer la concurrence (on parle alors de rachat de crédit ou rachat de prêt).
Possibilité de renégocier une deuxième fois le taux de votre crédit ou prêt immobilier ?
Il n’y a pas de limite à la renégociation. Un crédit ou prêt peut être renégocié plusieurs fois.
Si refus de votre Banque pour la renégociation du taux d’intérêt, comment faire pour réduire le coût de votre crédit ou prêt immobilier ?
- vous pouvez renégocier à la baisse la durée de remboursement de votre crédit ou prêt.
- vous pouvez rembourser par anticipation une partie de votre crédit ou prêt immobilier.
Cependant, le contrat peut interdire les remboursements égaux ou inférieurs à 10% du montant initial du crédit ou prêt, sauf s’il s’agit de son solde.
Attention, le contrat peut prévoir le versement d’une indemnité en cas de remboursement anticipé partiel.
- un changement de contrat d’assurance emprunteur peut également réduire le coût total de votre crédit ou prêt.
Dans les 12 mois suivant la signature de l’offre de crédit ou prêt, vous pouvez changer d’assurance à tout moment sous réserve que le nouveau contrat présente un niveau de garantie équivalent au contrat en cours.
Au-delà de 12 mois, vous pouvez aussi changer d’assurance emprunteur à l’échéance annuelle du contrat en cours, sous réserve de l’équivalence du niveau de garantie et du respect d’un préavis de 2 mois.
Ces substitutions d’assurance sont sans frais pour l’emprunteur.
