Crédit ou prêt immobilier - garanties

L’hypothèque conventionnelle

C’est une sûreté prise par le prêteur sur le bien immobilier financé en garantie du remboursement du prêt. Elle lui permet de saisir et faire vendre l’immeuble hypothéqué si l’emprunteur se trouve dans l’incapacité de rembourser les sommes dues. La constitution de l’hypothèque fait l’objet d’un acte authentique devant notaire et d’une inscription à la conservation des hypothèques du lieu de situation du bien.  

La réforme de l’hypothèque 

Une ordonnance du 23 mars 2006 réforme le régime général de l’hypothèque. Elle comporte deux mesures principales : l’hypothèque rechargeable et le viager hypothécaire.

• L’hypothèque rechargeable
  L’hypothèque rechargeable offre la possibilité aux propriétaires de mobiliser leur actif immobilier pour retrouver une nouvelle capacité d’emprunt et permettre ainsi le financement de travaux d’amélioration de leur logement, acquisition de biens durables ou encore toute dépense de consommation courante.
  Une fois l’hypothèque constituée sur l’immeuble en garantie d’un premier prêt, l’emprunteur aura la possibilité d’obtenir de nouveaux prêts (avec une nouvelle offre de prêt), garantis par la même hypothèque, pour peu qu’une partie du premier prêt ait déjà été amortie. Ainsi, au fur et à mesure que l’emprunteur rembourse son prêt, il libère une part de garantie lui permettant de souscrire de nouveaux prêts non prévus au moment de l’inscription de l’hypothèque initiale : c’est le rechargement. Le principe du rechargement de l’hypothèque doit être prévu dès le départ.
  
  
• Le viager hypothécaire ou hypothèque inversée
  Le viager hypothécaire permet à un propriétaire de plus de 65 ans d’obtenir des liquidités via un prêt, sous forme d’un capital ou de versements périodiques, pour ses besoins personnels  tout en conservant son pouvoir d’achat puisque le prêt obtenu n’est remboursable qu’à son décès ou en cas d’aliénation (vente) ou de démembrement du bien, garanti par une hypothèque constituée sur un bien immobilier de l’emprunteur à usage exclusif d’habitation (résidence principale ou secondaire, ou bien à usage locatif…).
  Le capital et les intérêts sont donc remboursables in fine, au moment du décès ou du déménagement de l’emprunteur.  

Le privilège de prêteur de deniers (PPD)

La différence entre le privilège de prêteur de deniers (PPD) et l’hypothèque conventionnelle est que le PPD ne concerne que les crédits accordés sur les immeubles achevés (anciens ou neufs). Par conséquent, lorsque l’opération immobilière comprend, outre l’acquisition, des travaux à effectuer dans le bien, le prêteur doit prendre une hypothèque complémentaire pour garantir les sommes destinées à financer ces travaux. De plus, le PPD étant dispensé de la taxe de publicité foncière (0,715% au 01/01/2011), il permet une économie par rapport à l’hypothèque traditionnelle.

Pour l’achat d’un terrain à bâtir, la garantie retenue sera également un PPD. Si la construction est commencée sur le terrain, la garantie retenue sera également un PPD sur la partie construite. En revanche, pour la partie non construite, la garantie retenue sera une hypothèque conventionnelle.  

Les cautions institutionnelles (CNP, Crédit Logement...)

Ces organismes apportent leur caution en garantie d'un prêt immobilier ou d'un regroupement de crédits.

Les cautions présentent des avantages par rapport à une garantie hypothécaire conventionnelle : elles sont moins contraignantes (pas de frais de mainlevée en cas de revente avant la fin du crédit) et parfois moins onéreuses (un coût parfois moins élevé et une restitution partielle possible en fin de crédit).